전세 월세 계약 잔금치르는 날
주의사항 3가지는?
(등기부등본 셀프확인법!)
오늘 오피스텔 월세의 보증금 잔금을 치르고 왔습니다. 저는 거의 반전세와 같은 계약이라 보증금 자체는 꽤 큰 금액이었는데요. 보증금이 1억4천에 월세가 20이라 계약하는 날에는 보증금의 10%인 1400만원을 납부했고, 잔금치르는 날 나머지 금액인 1억 2600만원을 입금하기로 되어 있었습니다. 보증금 금액이 크고 요즘 전세 사기다 뭐다 하도 말이 많아서 사전에 철저히 알아보게 되었는데요. 저와 같은 분들을 위해 오늘은 전세 월세 계약 잔금치르는 날 주의사항 3가지에 대해 정리했습니다.
목차
1. 잔금치르는 날 주의사항
잔금을 치르기 전 아래의 3가지를 꼭 확인하세요!
1️⃣ 당일 등기부등본 확인
2️⃣ 근저당권 설정 확인
3️⃣ 지방세 국세 완납 증명서 확인
1) 등기부등본 확인
집주인의 등기부등본(등기사항전부증명서)은 잔금치르는 당일 날짜(=잔금날짜)로 최신으로 열람하여 권리변동에 문제가 없는지 확인하셔야 합니다. 등기부등본 열람은 대법원인터넷 등기소 홈페이지나 정부24가 아니라 '인터넷등기소 어플' 통해서 핸드폰으로 간편하게 열람할 수 있었습니다.
🔻 등기부등본 셀프열람하는 방법
① 먼저 사용 중인 핸드폰 기종에 맞게 아래의 인터넷등기소 앱을 선택하여 접속합니다.
| ▶(안드로이드) 인터넷등기소◀ |
| ▶(아이폰) 인터넷등기소◀ |
| ▶인터넷등기소 홈페이지◀ |
② '부동산열람 전자발급(전송)' 선택
③ 비회원 로그인
: 나의 핸드폰번호와 기억하기 쉬운 비밀번호를 임의로 입력
④ 입주하는 곳 부동산 검색
: 아파트와 오피스텔은 집합건물 선택하시면 되며 건물번호는 도로명번호 입력하시면 됩니다. (중요!)
: 저는 부동산 계약서상에 건물번호를 한참 찾아봐도 안나오길래 해멨는데 도로명번호 입력하니 정상적으로 조회가 되더라고요.
: 예를 들어 '반포대로 230'이 도로명주소라면 도로명에는 '반포대로'입력, 건물번호에는 '230'을 입력하시면 됩니다!
⑤ 열람료 700원 결제
: 열람하는 데 700원의 수수료가 들었는데요. 네이버페이 간편결제로 700원 결제하니 등기부등본 열람이 가능했습니다.
⑥ 등기사항전부증명서(말소사항 포함) 열람하기
열람료를 결제한 후 등기부등본을 확인합니다. 등기부등본은 아래 내용을 중점적으로 체크하여 확인하시기 바랍니다!
🔻 등기부등본 체크하기 ★ ★ ★
✔ 표제부
: 실제거래 대상물(입주하려는 곳)인지 확인, 동호수까지 정확하게 일치하는지 확인필수!
✔ 갑구
: 소유주가 집주인인지 소유권 확인, 가압류, 가처분, 압류, 경매같은 어마 무시한 단어들이 보이면 절대 잔금보내거나 계약하지마세요!
✔ 을구
: 근저당 내역 등 부동산 소유권 외 권리관계 확인, 근저당이 없고 기록사항이 없어야 좋습니다. 근저당권 설정 내역 채권최고액이 적혀있다면 집주인이 대출받은 금액이기 때문에 내 전세집에 대한 권리 일부를 갖고 있다는 말이 됩니다. 시세대비 과도한 대출이 잡혀있는건 아닌지 확인하시기 바랍니다.
: 만약 을구에서 '임차권등기명령'이라는 단어가 보인다면 갑구의 가압류, 가처분, 압류와 마찬가지로 앞뒤 돌아보지 않고 계약파기하셔야 합니다! '임차권등기명령'은 나보다 앞선 세입자가 보증금을 못받았다는 것을 의미합니다.
2) 근저당권 설정 확인
"등기신청사건 처리현황"
대부분의 전세사기는 이 절차를 확인하지 않아서 발생합니다. 단순히 집주인의 등기부등본 상에 갑구와 을구만 깨끗하다고 생각해서 진행해버리면 경매가 진행되었을 때 근저당권 순위에서 밀리면서 손해를 볼 수도 있습니다.
🔻 근저당권 설정을 확인하는 방법 역시 아래의 인터넷등기소 홈페이지나 앱에서 진행하시면 됩니다. 메인화면에서 [등기신청사건 처리현황] 메뉴로 접속하시면 계약하려는 집의 근저당권 설정 여부를 확인하실 수 있습니다.
주소를 입력하면 그 날 다른 권리를 누가 접수했을 시 실제로 '등기신청사건 처리여부 확인' ' 신청사전 처리중인 등기부입니다'라고 나옵니다. 근저당권이 설정되었다면 등기목적에 '근저당권 설정'이라고 나옵니다. 내가 계약을 하거나 잔금을 치르기 전에는 등기부가 깨끗했지만, 동일한 날 근저당권, 압류, 기타 권리 등을 누군가가 접수했다면 이 부분을 확인할 수 있습니다. 즉, '등기신청 사건 처리중'이라고 뜨면 잔금을 절대 지급하지 말고 더 정확하게 확인을 해봐야합니다.
저는 부동산계약시 아래의 특약사항을 넣었기 때문에 위 사항들을 위반했다면 파기할 수 있는 조건이었습니다.
"선순위 융자 없는 조건이며 잔금일 다음날까지 일체의 근저당 제한물권 등을 설정하지 않는다."
3) 지방세 국세 완납증명서 확인
주택을 담보로 받은 대출 이외에 집주인이 세금에 대한 체납이 있는지 여부는 등기사항전부증명서를 통해서는 알 수가 없는데요. 부동산 자체에 부과된 세금, 예를 들면 국세(상속세, 증여세, 종부세) 그리고 지방세(재산세 등)를 보려면 집주인에게 지방세, 국세 완납증명서를 요구하면 됩니다.
저의 경우에는 잔금치르는 날이 아닌 계약을 치르는 날, 중개사분이 알아서 집주인의 지방세, 국세 완납증명서를 준비해주시더라고요. 임차인에게 먼저 보증금을 돌려주기 전에 미납된 세금은 국가에서 먼저 가져가니 집주인의 국세, 지방세 완납증명서를 반드시 확인하시기 바랍니다. 만약 이를 요청한다고 기분나빠하거나 오히려 버럭 화를 내는 집주인이라면 그냥 깔끔하게 거래 안하는게 더 나을 수도 있습니다.
2. 잔금치르는 날 업무절차
아래는 잔금치르는 날 이루지는 절차입니다. 잔금을 입금하기 전에 위의 소제목 1번에서 '잔금치르기 전 주의사항 3가지'를 먼저 반드시 확인하시기 바랍니다.
🔻 잔금치르는 날 업무절차 10가지
1️⃣ 부동산 방문
2️⃣ 잔금 입금
: 계좌이체는 이체내역 자체가 증빙이 되지만 현금 입금시 영수증 필수로 받으셔야 합니다.
: 저는 전날 미리 계좌이체 한도도 높여두고, 은행에 방문하여 otp 카드도 발급해두었어요.
: 잔금입금이 확인되면 부동산에서 영수증을 줍니다.
3️⃣ 복비 입금
: 보통은 잔금을 치르면서 복비도 부동산 계좌로 계좌이체를 하는데요.
: 저는 오피스텔 임대차 상환요율 0.4% 적용 되어 복비가 65만원 이상으로 꽤 많이 들었습니다.
: 현금영수증 발행되니 꼭 발급해달라고 하세요.
: 복비는 미리 '복비계산기'로 최대 한도를 사전에 확인하셔서 터무니없이 많이 내시는 일 없기를 바랍니다!
4️⃣ 입주할 집 카드키, 에어컨 리모컨, 설명서 등 받기
: 중개사가 이전 세입자로부터 받아야 할 인수인계 물품들을 챙겨줍니다.
5️⃣ 입주할 집 하자 없는지 확인하기
: 입주하는 날 핸드폰 동영상으로 집 내부를 쫙~찍어두시는 것이 좋습니다.
: 간혹 못된 집주인을 만나면 이전에 이미 있었던 오염이나 흔적을 이유로 손해배상을 청구하는 경우가 있으니 입주 전 집 내부를 꼼꼼히 촬영해두시기 바랍니다!
6️⃣ 관리비 정산 계좌 보내주기
: 전에 살던 세입자의 관리비를 일할 계산하여 나의 계좌로 입금해줍니다.
: 저는 1일이 아닌 25일 경 입주를 했기때문에 이전 세입자가 24일간 살면서 사용했던 관리비를 입금받았어요.
: 중개사에게 관리비 입금받을 나의 계좌번호를 보내주면 됩니다.
7️⃣ 관리실에 입주민 등록하기
: 부동산 계약서와 자동차등록증을 들고 오피스텔 관리실에 방문하여 입주민 등록을 하였습니다. 입주민 서명하고 주차 차량등록을 하였어요.
8️⃣ 가스요금 신청하기
: 중개사가 가스요금 이사신청을 따로 해줘서 '코원에너지도시가스' 에서 저에게 전화가 오더라고요.
: 도시가스에서 안내받은대로 카톡으로 간편하게 사용자등록을 하니 가스신청이 완료되었습니다.
9️⃣ 인터넷 회선 신청하기
: 인터넷회선은 보통은 입주하려는 오피스텔과 계약이 되어 있거나 연계되어있는 곳이 있는데요. 만약 인터넷을 굳이 사용하지 않는 어르신이고 tv만 보실거라면 인터넷회선은 따로 신청할 필요가 없었습니다. 저희 오피스텔은 관리비에 tv수신료가 따로 부과되기때문에 tv선만 연결해서 그냥 쓰기만 하면 되었어요. 아마 아파트나 오피스텔마다 차이가 있을 것 같습니다.
🔟 전입신고하기
전입신고는 이사 후 14일 이내에 신고하셔야 합니다. 간편인증 로그인만으로 빠르게 신고할 수 있는 모바일 전입신고 방법은 아래의 글을 참고하시기 바랍니다!
▶ 전입신고 하는 방법 ◀
(전입신고 방법 2가지, 준비물 알아보기)
끝 ________________________
지금까지 전세, 월세 보증금 잔금 치르기 전 주의사항 3가지와 잔금치르는 날 업무 절차에 대해 정리했습니다. 포스팅 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. ❁´◡`❁